土地市場開局“冰火交融” 房企轉向非熱點城市拿(ná)地

随着地方樓市調控政策持續落地，各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。不過盡管近一兩個月土地市場整體(tǐ)降溫，但房企拿(ná)地的熱情絲毫不減。尤其是對于一些大型房企而言，在2016年成為(wèi)收獲曆史上最大銷售面積與銷售金額的年份後，标杆房企補充土地的積極性高漲，搶跑意味十分(fēn)明顯。

土地市場“冰火交融”分(fēn)化明顯

春節後各地土地市場“冰火交融”，呈明顯的分(fēn)化之勢。包括北京、上海等一些熱點城市土地溢價率明顯下降，而深圳、南京等地則依舊火爆。

2月21日，上海金山區(qū)迎來三宗住宅用(yòng)地出讓，最終金山新(xīn)城以低溢價成交，其餘兩宗地塊則以底價成交；2月17日，位于上海臨港的三塊純住宅用(yòng)地均以不足2%的溢價率成交；2月16日，位于北京房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊挂牌出讓。其中，一地塊溢價率為(wèi)10.71%，另一地塊溢價率僅9%，兩宗地塊均未達到總價上限。

另一些熱點城市土地溢價率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍；上周就啓動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多(duō)宗地塊中，大部分(fēn)為(wèi)底價成交。

與北京、上海不同，2月5日，深圳龍華新(xīn)區(qū)出讓的商業地塊經曆了兩個小(xiǎo)時、300多(duō)輪舉牌，最終樓面價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的情況還出現在南京、蘇州、長(cháng)沙等地。

2月14日，南京迎來了春節後的首場土地拍賣，共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈争奪，其中5幅地塊超過最高限價，因此進入了搖号決定買家環節。2月15日，達到最高限價的5宗地塊在搖号中角逐出了最終買家，其中，招商以總價98.1億元拿(ná)下中華門G98地塊，成為(wèi)南京總價地王；2月10日長(cháng)沙土地市場6宗土地全部在當日競出，平均溢價率高達77.82%，其中兩宗地塊的溢價率分(fēn)别達到168.4%和171.8%。

在嚴格的政策約束下，出現高溢價地塊的概率将遠(yuǎn)不如去年。對此，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為(wèi)，部分(fēn)土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低，這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節奏較快，而且沒有過去的瘋狂态勢。不過，從實際情況看，整體(tǐ)上拿(ná)地成本還是不低，房企後續既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發成本的問題。

龍頭企業拿(ná)地熱情高漲

盡管控地價仍然是熱點城市的主旋律，但也難掩土地競拍市場的熱情。2月16日，北京土地市場迎來春節後首拍，當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用(yòng)地上拍，由于位置較佳，且地塊幹淨，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體(tǐ)參與競争。

廈門2月15日的土拍中吸引了建發、萬科(kē)、保利、招商、融創、禹洲和世茂等十餘家知名房企參與競拍，3宗地塊共吸金27.33億元，其中一地塊扣除競配建面積最高樓面價為(wèi)每平方米36651元，溢價率為(wèi)50%。

總體(tǐ)而言，開年以來标杆房企拿(ná)地仍然積極。中原地産研究中心統計數據顯示，截至2月20日，在受到春節假期的影響下，仍有30家房企的拿(ná)地金額超過了20億元，合計拿(ná)地花(huā)費則高達2331.9億元。這其中，前10家房企的拿(ná)地金額均超過100億元。

中原地産首席分(fēn)析師張大偉認為(wèi)，因為(wèi)春節土地供應減少，所以預期後續房企依然會增加拿(ná)地金額，在2016年收獲曆史上最大銷售面積與銷售金額後，房企補充土地的積極性明顯較高，即使在政策調控影響下，各地供應出的土地依然未出現流标等明顯降溫現象。

從近半月的土拍市場表現來看，大多(duō)數熱點城市依舊火熱，如長(cháng)沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。業内分(fēn)析認為(wèi)，對于熱點城市的優質(zhì)地塊，即便附加條件苛刻，不少領軍房企依舊志(zhì)在必得。

熱點城市樓市資金或将轉移

為(wèi)了避免高價地，一些熱點城市針對土地加大了限制條件。記者梳理(lǐ)發現，目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價政策。其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定，其餘城市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

2月13日，天津市宣布土地出讓新(xīn)機制，報價到達上限，拼“自持面積”。這一政策已經在實際土地出讓操作(zuò)過程中正式實施。與之相似的是，在北京，“限房價、競地價、限持有”的租售并行方式有可(kě)能(néng)成為(wèi)土地出讓的新(xīn)常态。

在市場增長(cháng)放緩和調控趨嚴的态勢下，房企轉向一些非熱點城市拿(ná)地的趨勢明顯。據中國(guó)指數研究院等機構的數據，在土地市場，威海、萊蕪、昆明、長(cháng)沙、貴陽等城市占據近幾周住宅用(yòng)地成交活躍度前十的位置。

這些城市的特點較為(wèi)鮮明，有業内人士将其總結為(wèi)“弱二線(xiàn)”、“三四線(xiàn)”和“中西部”三個關鍵詞。這也說明，房地産市場的熱點正在從此前的一二線(xiàn)城市，向上述城市和區(qū)域轉移。

 業内人士指出，這些信息正傳遞出一個信号：在約束性政策越來越多(duō)的情況下，土地市場的降溫将不可(kě)避免。非熱點城市的土地交易火熱，說明樓市資金正繼續流向下一個熱點。張大偉表示，雖然融資渠道受到管控，但經過去年的銷售“大年”之後，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控範圍越來越大的情況下，資本選擇進一步向非核心城市流動。

克而瑞研究員楊科(kē)偉認為(wèi)，對于接下來土地市場走勢，聯系近期國(guó)土部發布的十五年規劃綱要來看，未來新(xīn)增建設用(yòng)地指标下行已是大勢所趨。由此來看，土地市場的“主戰場”還是會在城市邊界快速擴張的二三線(xiàn)城市中展開，當下熱點城市的“土拍春暖”也會在更多(duō)城市出現。（來源于網絡）