轉自：一财網；作(zuò)者：楊柳晗 楊芮

    住建部公積金監管司司長(cháng)張其光近日撰文(wén)稱，我國(guó)設立國(guó)家住房銀行條件已基本成熟，改革依據充分(fēn)，資金規模巨大。

    張其光稱，目前房地産業仍是我國(guó)經濟增長(cháng)的主要動力，經濟“房地産化”短期内難以扭轉。設立政策性住宅金融機構(或可(kě)定名為(wèi)國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施。

    據《第一财經日報》記者了解，至于國(guó)家住房銀行的發展模式，目前坊間主要讨論的是國(guó)家開發銀行模式和美國(guó)的“兩房”(房利美、房地美)模式，而後者的可(kě)能(néng)性似乎更大。

    中國(guó)版兩房日益臨近

    在房地産市場不景氣的背景下，今年3月底，監管部門放松房地産調控政策，将二套房貸的最低首付比例從6成降至4成，并将以前免征營業稅的期限從購(gòu)房滿5年下調至2年，以拉動房地産市場需求複蘇。

    摩根士丹利華鑫證券宏觀經濟研究主管章俊對《第一财經日報》記者表示：“這并不意外，目前經濟增長(cháng)的下滑很(hěn)大程度上是受房地産投資的拖累，而房地産投資下滑背後則是房地産需求在持續萎縮，放松房地産調控可(kě)以被視為(wèi)政府應對經濟增長(cháng)下滑的重要舉措。”

    張其光在文(wén)章中還指出，穩定房地産市場，關鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為(wèi)基礎，設立政策性住宅金融機構(或可(kě)定名為(wèi)國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費需求的有效措施，應抓緊組織實施。

    分(fēn)析人士認為(wèi)，房地産市場關系多(duō)個行業，例如化解過剩産能(néng)和影子銀行風險，而這需要轉變住房政策取向，從調控供給轉為(wèi)培育需求。

    張其光在文(wén)章中建議，加快改革住房公積金制度，将各地住房公積金管理(lǐ)中心整合為(wèi)國(guó)家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

    興業證券研究認為(wèi)，中國(guó)通過“按揭-MBS-國(guó)家住房銀行”來階段性穩定房地産市場的政策組合已經開始浮出水面。由于中國(guó)存量房持有結構不均衡、此前對居民(mín)按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年内通過上述模式穩定房地産市場、階段性降低“硬着陸”風險的概率還是很(hěn)大的。

    恒業基金投資總監柳宇星告訴《第一财經日報》記者：“成立國(guó)家住房銀行，以國(guó)家住房銀行為(wèi)載體(tǐ)，加之銀行、保險、債券投資基金等作(zuò)為(wèi)重要投資及持有機構的‘按揭-MBS-兩房’的穩定房價并加快存量住宅周轉的方式将越發的成為(wèi)一種可(kě)行方式，在短期及中期内通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉，在當前房地産市場非理(lǐ)性收縮過快的大環境下穩定房價與房地産市場正常的發展水平。

    民(mín)生證券也認為(wèi)，“國(guó)家住房銀行”概念的提出意味着中國(guó)版兩房日益臨近。

    民(mín)生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖對《第一财經日報》記者稱：“‘國(guó)家住房銀行’的模式可(kě)能(néng)有兩種，一種是國(guó)開行模式，另一種是美國(guó)‘兩房’模式。國(guó)開行模式是指通過發行金融債籌集資金，直接向購(gòu)房需求者提供資金支持;‘兩房’模式是指通過購(gòu)買商業銀行住房抵押貸款并發行RMBS(個人住房抵押貸款支持證券)支持個人住房市場。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一些。”

    資産證券化基礎資産向個人住房抵押貸款拓展是大趨勢，從國(guó)際市場來看，美國(guó)在資産證券化興起與住宅抵押貸款領域經驗豐富，對我國(guó)的資産證券化借鑒意義深遠(yuǎn)。

    李奇霖認為(wèi)，作(zuò)為(wèi)政策性機構，如何避免政府支持機構的道德(dé)風險相比于具體(tǐ)運用(yòng)模式而言，更需向美國(guó)學(xué)習，美國(guó)“兩房”在金融危機期間經曆了危機而後恢複，期間戰略是如何調整的也值得關注。

    “中國(guó)住房銀行與美國(guó)兩房無論是從設立的初衷與意義，還是從運營的模式與風控的管理(lǐ)上都将有本質(zhì)的差别。中國(guó)住房銀行的設立基礎是對國(guó)家住房公積金的改革，設立的目的是以信貸支持的手段為(wèi)中低收入階層解決住房需求問題，運營模式上除了類似美國(guó)兩房購(gòu)買貸款機構的房屋抵押貸款支持證券外，也将直接向購(gòu)房者提供按揭貸款服務(wù)，風控管理(lǐ)模式上将由國(guó)家相關部門垂直管理(lǐ)，并結合稅收等宏觀調控手段以共同穩定房地産市場的正常發展。”柳宇星表示。

    盤活銀行資産

   據本報記者了解，在經濟增速下行趨勢中，國(guó)内商業銀行不良貸款壓力巨大，在盈利性和流動性目标約束下，銀行似乎并不情願降低個人住房貸款利率。在各類貸款中，住房貸款成為(wèi)商業銀行貸款期限最長(cháng)、收益率最低的資産。

    興業證券研究指出，2014年以來央行大力鼓勵商業銀行投放按揭貸款，但收效甚微的核心原因在于商業銀行資産負債期限錯配的問題日益嚴重。當銀行負債方從穩定的居民(mín)存款轉變為(wèi)不穩定(且高息)的同業與理(lǐ)财之後，其降低投放長(cháng)期限、低利率的按揭貸款是必然之舉。

   張其光認為(wèi)，通過國(guó)家住房銀行提供低息貸款，可(kě)以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購(gòu)房能(néng)力，增加住房消費需求。設立國(guó)家住房銀行，可(kě)以有效解決商業銀行“順周期”操作(zuò)問題，避免房地産市場大起大落，拓展貨币政策操作(zuò)空間，為(wèi)利率市場化改革創造條件。

    而對于銀行而言，需要一個可(kě)以轉讓按揭貸款的MBS(住房抵押貸款證券)二級市場，以降低風險、提高房貸意願和能(néng)力。同時，繼去年銀監會推出信貸資産證券化(ABS)備案制之後，今年央行亦通知稱資産證券化業務(wù)實行注冊發行，兩大政策利好将有利于推動我國(guó)資産證券化業務(wù)的全速發展。

    通過資産證券化将銀行貸款出表之後，對國(guó)内商業銀行一個重要影響就是盤活資産。李奇霖認為(wèi)，銀行出售信貸資産，将未來現金流轉換成現金，緩解資本補充壓力，同時使資産端期限短期化，與負債端匹配，緩釋銀行流動性風險，而且還可(kě)以為(wèi)銀行挪騰出新(xīn)的信貸資金支持。

    中債資信金融業務(wù)部分(fēn)析師祖欣也對《第一财經日報》記者表示，發行資産證券化産品可(kě)以使銀行獲得一種新(xīn)的融資方式，在滿足監管要求下通過資産端融資來開展多(duō)元化業務(wù)，同時發行資産證券化産品可(kě)以有效緩解銀行的資本充足率和存貸比壓力。

    鑒于我國(guó)MBS尚處于起步階段，且房貸規模巨大，國(guó)家住房銀行的籌建有望推動MBS進入快速發展階段。

    據民(mín)生證券分(fēn)析指出，一方面，資産證券化本身占我國(guó)債券市場規模較低，2014年底資産證券化産品存量占整個債券市場規模的比例不到1%;另一方面，我國(guó)信貸資産證券化基礎資産以企業貸款為(wèi)主，2014年其占比高達86%，而個人住房抵押貸款僅占3.6%，與美國(guó)以MBS為(wèi)主的資産證券化市場相比差距也甚遠(yuǎn)。

    銀行保險為(wèi)MBS主要投資者 收益率仍有顧慮

    多(duō)家金融機構預計，MBS主要的投資者為(wèi)商業銀行、保險公司、信托公司、農村信用(yòng)社、企業年金、社保基金等機構。

    中債資信認為(wèi)，目前由于市場投資者尚不夠成熟，我國(guó)資産證券化産品的主要購(gòu)買者仍然以銀行等機構投資者為(wèi)主。

    對于銀行銀行，除了盤活資産外，MBS還能(néng)分(fēn)散風險、增加中間業務(wù)收入。除了銀行，比較青睐期限較長(cháng)産品的保險資金、社保基金、企業年金等機構投資者同樣可(kě)以成為(wèi)重要的投資者，但各種投資方的風險偏好亦有不同。

    以保險資金為(wèi)例，對長(cháng)久期的産品有一定偏好，以匹配負債端的現金流，且保險公司相對較願意投資安(ān)全性有保障的優先層級。一位保險資管業内人士對《第一财經日報》記者表示：“從國(guó)際經驗來看，保險機構對于MBS是有需求的，有産品就不愁有保險公司會持有。但險資會綜合考慮發行利率、期限、流動性等層面的綜合因素。”

    本報記者了解到，在目前已經發行的MBS中，銀行持有占比依然較高，銀行互持現象明顯，已發行的MBS産品目前利率在6%左右。在業内人士看來，銀行之間互持導緻風險難以分(fēn)散，若要分(fēn)散風險還需做出一些制度上的安(ān)排。

    不過，就保險機構而言，本報記者從多(duō)家保險公司了解到，險資往往将MBS列為(wèi)另類投資，在收益率方面仍有顧慮。從險資目前投資另類投資的收益率水平來看，MBS産品的收益率與其他(tā)另類投資尚有差距。

    以上市險企來看，其另類投資占比在2014年均有較大幅度的提升，截至2014年11月底的數據顯示，在近8.95萬億元的保險資金運用(yòng)餘額中，另類投資已超過1.7萬億元，占比19%。

    從行業投資收益率水平來看，2014年保險資金投資收益率達到6.3%，綜合收益率9.2%，比上年分(fēn)别提高了1.3個和5.1個百分(fēn)點，均創5年最好水平，但目前MBS産品仍難以達到這一收益水平。

    同時，上述保險資管人士還分(fēn)析稱：“對于持有MBS而言，險資最關心的還是收益率。而公積金貸款利率過低也是險資難以對接的原因。”