文(wén)/鄒琳華

（中國(guó)社會科(kē)學(xué)院财經戰略研究院研究員）

    過去十年，在快速城鎮化與工業化浪潮的強力推動下，城鎮住房整體(tǐ)呈現供不應求的态勢，這是中國(guó)樓市發展的曆史大背景。一方面，大量農村人口湧入城市，形成巨大的住房剛性需求。另一方面，工業大發展、經濟起飛所帶來的國(guó)民(mín)家庭收入快速增長(cháng)，必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。與此相對應的是，我國(guó)原有的城市規模狹小(xiǎo)、住房老舊，無法滿足爆發性增長(cháng)的住房需求。

    與供不應求的中國(guó)住房發展背景相适應，過去十年中國(guó)住房市場的發展主線(xiàn)就是多(duō)方擴大住房供給，緩解住房總量供求矛盾。解決“有房住”的問題是它的主要曆史使命。在這一階段，我國(guó)住房發展的成效卓著。大多(duō)數城鎮居民(mín)家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭擁有多(duō)套商品住房。很(hěn)多(duō)進城務(wù)工的農民(mín)家庭，也在其流出地縣城或地級市購(gòu)置了一套以上商品住房。但該階段在住房大發展的同時，也産生了一些負面效應，如房價飛漲、住房投機盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評。

    未來十年，中國(guó)樓市發展背景正在悄然發生深刻的轉變，“結構性過剩與結構性短缺并存”将取代“總量供不應求”成為(wèi)未來十年中國(guó)樓市發展的大背景。

    住房“總量供不應求”時代已經淡出，“結構性過剩”時代已經到來。城鎮化與工業化作(zuò)為(wèi)過去十年住房市場發展的超級引擎，目前都處于減速狀态。經濟增長(cháng)進入“新(xīn)常态”，城市經濟結構正面臨巨大的轉型升級壓力。由于收入增長(cháng)決定人口流向，經濟減速也意味着城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退燒的同時，中國(guó)城鎮住房卻已經累積了巨額的存量，并且仍在按以往的慣性高速增長(cháng)。特别是一些三、四線(xiàn)城市，商品住房積壓現象已經很(hěn)嚴重。2014年，盡管政府對住房需求管控政策已經趨于寬松，但住房市場仍然在主動下調。這表明，住房市場形勢正由總量供不應求進入結構性過剩階段。

    優質(zhì)住房仍将存在“結構性短缺”。雖然從量的方面看，中國(guó)城鎮商品住房已經出現結構性過剩。但從質(zhì)的方面看，很(hěn)大一部分(fēn)家庭居住條件仍然較差，狹小(xiǎo)公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很(hěn)大。随着人們收入的增長(cháng)和對生活品質(zhì)要求的進一步提升，對優質(zhì)住房的需求還将穩步增長(cháng)，優質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

    “結構性過剩與結構性短缺并存”取代“總量供不應求”，成為(wèi)未來十年中國(guó)樓市發展的大背景。“住好房”将取代“有房住”，成為(wèi)未來十年中國(guó)住房發展主線(xiàn)。根據一般的消費規律，當總量短缺問題解決後，對高品質(zhì)的訴求将提升。城鎮居民(mín)的住房消費重點，将由擁有商品住房，轉變為(wèi)不斷改善現有居住條件。中國(guó)城鎮人均住房面積雖然達到33平方米以上，但多(duō)數人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮住宅存量的主體(tǐ)，多(duō)代人共居一戶現象較為(wèi)普遍，居民(mín)改善住房條件的期望仍很(hěn)迫切。擠住在小(xiǎo)房子裏的渴求搬入大房子，多(duō)代共居的希望能(néng)夠獨立居住以減少家庭摩擦，住公寓的期望擁有别墅，住普通社區(qū)的向往住進高檔社區(qū)，住在偏遠(yuǎn)郊區(qū)的希望能(néng)夠就近居住減少通勤時間，在城内有房還想要有個更接近自然的度假房産，這些都構成了潛在的住房改善需求。

    需要注意的是，不能(néng)将居民(mín)改善住房條件的意願，簡單理(lǐ)解為(wèi)購(gòu)買大戶型，将小(xiǎo)房子換購(gòu)成大房子。個性化、人性化、智能(néng)化、環境友好化及内部空間的改造優化等，都将構成住房實質(zhì)性改善的内容。居民(mín)将小(xiǎo)房子換成大房子，有時意味着離城市中心更加偏遠(yuǎn)，且家務(wù)勞動成本大大增加。在家庭小(xiǎo)型化的趨勢下，房屋面積增大也不能(néng)容納更多(duō)的人居住。現代社會，多(duō)代同堂隻是一種理(lǐ)想狀态，實際上摩擦很(hěn)大難以和諧共居。以日本經驗看，在上世紀九十年代初樓市泡沫破滅以後，戶均住房面積并沒有增加，居民(mín)家庭沒有借房價大跌之契機換購(gòu)大房。人們更傾向于把收入用(yòng)于住房内部空間利用(yòng)上的改造與優化，而不是以小(xiǎo)換大。這表明，日本樓市退燒後，住房消費行為(wèi)變得更為(wèi)理(lǐ)性。

    未來十年中國(guó)樓市可(kě)能(néng)面臨的突出問題

    随着住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，以及住房發展主線(xiàn)由“有房住”向“住好房”轉型，未來十年中國(guó)樓市将面臨以下突出問題：

    一是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。未來十年，中國(guó)産業結構将面臨深刻轉型，第三産業在經濟總量中的比重将不斷上升，而第二産業在經濟總量中的比重将趨于下降。由于第三産業主要集中于一、二線(xiàn)城市，而第二産業則是三、四線(xiàn)城市的重要經濟支柱，這種産業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分(fēn)布藍圖。未來三、四線(xiàn)城市人口總體(tǐ)将持續外流，而一、二線(xiàn)城市人口總體(tǐ)将繼續保持流入态勢。三、四線(xiàn)城市目前商品住房高庫存及滞銷問題已經較為(wèi)嚴重，而其未來的人口又呈流出态勢，住房供給結構性過剩問題必将會更加突出。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新(xīn)城”、“金融中心”、“沿河新(xīn)區(qū)”等各種題材，遍地開花(huā)式地開發建設了數量龐大的新(xīn)城。這些題材新(xīn)城，有一些隻是為(wèi)了配合政績或地産炒作(zuò)需要，通過虛構的城市發展願景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，并沒有真實的産業發展作(zuò)為(wèi)支撐。随着房地産熱的退潮，其中有部分(fēn)必将淪為(wèi)鬼城或空城。

    二是住宅小(xiǎo)區(qū)物(wù)業脫管問題。未來住宅小(xiǎo)區(qū)被物(wù)業公司主動“抛棄”的現象将會越來越常見，形成一個重要的社會問題。在過去住房大開發時代，開發商為(wèi)了促進樓盤銷售，往往主動掏錢對旗下樓盤的物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)進行補貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。随着大開發時代淡出曆史，部分(fēn)開發商退出區(qū)域市場不再賣房，也就無需通過補貼原有樓盤物(wù)業管理(lǐ)來促進新(xīn)樓盤銷售。失去了開發商補貼後，小(xiǎo)區(qū)原有的物(wù)業管理(lǐ)将難以維持，随時面臨被物(wù)業脫管的可(kě)能(néng)。物(wù)業脫管的另一個重要原因是，我國(guó)的住宅小(xiǎo)區(qū)規模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為(wèi)常見，這就産生了一個物(wù)業費搭便車(chē)問題。部分(fēn)業主以各種理(lǐ)由拒交物(wù)業費，從而間接将物(wù)業管理(lǐ)成本轉嫁到繳費業主的身上。這将會形成一個傳染病效應，使拒繳物(wù)業費的業主比例不斷增加。一般來說，如果拒繳物(wù)業費的業主比例增加到30%以上，物(wù)業管理(lǐ)公司将很(hěn)難維持下去，隻能(néng)将所管理(lǐ)的小(xiǎo)區(qū)主動“遺棄”。

    三是存量住房品質(zhì)低劣問題。我國(guó)存量住房品質(zhì)低劣有它的客觀原因。我們通過十年左右的時間蓋了别的國(guó)家需要幾十年上百年才能(néng)蓋完的房子，難免會對社會形勢的發展估計不足。建房标準提升相對滞後，跟不上形勢變化，這是住房品質(zhì)低劣的客觀原因。住房品質(zhì)低劣的主觀原因是，在以往供不應求的市場态勢下，開發商沒有改進産品品質(zhì)的動力，商品房隻要能(néng)蓋出來都能(néng)高價售出。未來随着存量房時代的到來，住房品質(zhì)低劣問題将受到更多(duō)的關注。住房品質(zhì)低劣可(kě)體(tǐ)現在多(duō)個方面，如缺乏必要電(diàn)梯設備，無老人兒童便利設施，建築結構未做保溫，外牆窗戶漏雨滲水，無足夠的停車(chē)位，戶型結構不合理(lǐ)、配套不全等。住房建築缺乏個性也将會是個問題。作(zuò)為(wèi)低成本複制的産物(wù)，同一住宅小(xiǎo)區(qū)往往每幢樓房都長(cháng)得一模一樣，即便高檔别墅區(qū)也不例外。在住房稀缺時期，缺乏個性或美感不會是人們關心的重點。但随着住房缺乏時代的過去，千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問題，它還将給人心理(lǐ)上施加莫名的煩躁感。

    需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變

    展望未來十年市場形勢，預計将發生兩個趨勢性的轉變：

    一是居民(mín)需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變，住房市場不會出現整體(tǐ)崩盤。盡管存量住房從數量上已經出現結構性過剩，但是多(duō)數居民(mín)家庭對現有居住狀況并不滿足，居民(mín)改善住房條件的期望仍很(hěn)迫切，優質(zhì)住宅的短缺仍将維持一段時間。從人口流向看，中國(guó)作(zuò)為(wèi)發展極不平衡的大國(guó)，人口的城鎮化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的，不會在短時間内出現一邊倒式的需求萎縮态勢。大城市病的集中爆發将使部分(fēn)富裕家庭對其産生厭惡感，從而激發了大城市郊區(qū)化的動力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準公共服務(wù)等，而被從中小(xiǎo)城市吸引過來，在一定程度上将大城市富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補。在可(kě)以預見的未來，中國(guó)住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰，但有可(kě)能(néng)會出現重大結構性調整。

    二是供求形勢由“供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變，房價結構調整不可(kě)避免。由快速城鎮化與國(guó)民(mín)收入高增長(cháng)所帶來的住房總量短缺已經趨于尾聲。多(duō)數城市住房出現結構性過剩，房地産市場持續滞銷。一、二線(xiàn)城市将進入存量消化期，房價短期相對穩定。前期的瘋狂上漲誘發了一、二線(xiàn)城市大量新(xīn)房集中上市，已經形成階段性高供給态勢。為(wèi)消化結高房價與階段性高供給，一、二線(xiàn)城市住房價格将進入盤整期。但從長(cháng)期看，一、二線(xiàn)城市的住房剛性需求仍可(kě)能(néng)是增長(cháng)的，因而短期盤整主要是應對階段性供應過剩問題。三四線(xiàn)城市樓市可(kě)能(néng)頹勢延續，局部鬼城現象凸顯。三、四線(xiàn)城市由于前期突擊造城運動産生的大量住房供給，在未來人口外流的條件下，鬼城現象可(kě)能(néng)擴大。與一、二線(xiàn)城市不同，部分(fēn)三、四線(xiàn)城市住房剛性需求從長(cháng)期看是萎縮的，因而也就存在住房絕對過剩的可(kě)能(néng)性。

    放開城鎮居民(mín)自建房重構住房開發模式

    在地方政府、銀行與開發商三位一體(tǐ)共同主導壟斷商品房供給的條件下，住房品質(zhì)低下價格畸高，不能(néng)滿足新(xīn)形勢下人們日益精(jīng)細化的住房需求，存量結構性過剩與優質(zhì)住房短缺同時并存的矛盾難以緩解。盡管政府已經出台諸多(duō)政策以支持居民(mín)的改善性住房需求，但可(kě)以預見的是，如果開發模式沒有全面改革，居民(mín)住房條件難以得到快速改善，更多(duō)的是在深化住房投機與結構性過剩。具體(tǐ)表現為(wèi)：商品房位置越蓋越遠(yuǎn)且産品風格簡單重複，既無法上班也無法正常生活，孩子上學(xué)老人就醫(yī)均十分(fēn)困難，隻能(néng)依賴投機者購(gòu)買；住房消費者在市場上處于相對弱勢地位，消費者權益得不到有效保護，在期房預售制的助推下，虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷售欺詐現象普遍存在，購(gòu)房者權益普遍被侵犯，但維權極為(wèi)困難；住房建築質(zhì)量低劣維護成本較高，住房規劃設計簡單克隆現象普遍，難以滿足居民(mín)家庭追求品質(zhì)生活需要；物(wù)業管理(lǐ)水平較低下，物(wù)業與業主的糾紛或沖突多(duō)發；綠色、環保、智能(néng)等新(xīn)技(jì )術和理(lǐ)念推廣應用(yòng)較慢等。

    較高的居民(mín)住房條件是中國(guó)夢不可(kě)或缺的部分(fēn)，但三位一體(tǐ)的商品房開發模式更适合于大開發時代，而難以滿足居民(mín)日益增長(cháng)的住房品質(zhì)需求。不改變住房開發模式而依賴單純的政策刺激，不能(néng)有效激發居民(mín)改善性住房需求，而隻會使商品房非理(lǐ)性投機與結構性過剩更加嚴重。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，以放開城鎮居民(mín)自建房為(wèi)契機，重構住房開發模式。不斷提高居民(mín)住房品質(zhì)，形成新(xīn)的經濟增長(cháng)點。

    在科(kē)學(xué)規劃的基礎上，全面放開城鎮居民(mín)購(gòu)買國(guó)有土地使用(yòng)權自建住房，将進一步完善住房供應體(tǐ)系，有效激發居民(mín)改善住房的願望，促進經濟增長(cháng)。農村居民(mín)可(kě)以在宅基地上低成本地自建住房，但城鎮居民(mín)卻隻能(néng)高價向開發商購(gòu)買質(zhì)量低劣風格雷同的商品住房，這必然抑制城鎮居民(mín)住房改善需求的釋放。當前雖然中央政府沒有明文(wén)規定禁止城鎮居民(mín)購(gòu)地自建房，但絕大多(duō)數城市政府都禁止了城鎮自建房，或給自建房設置了極高的制度障礙，使其無法付諸實踐。主要包括：通過地方法規直接禁止居民(mín)自建房；提高拿(ná)地門檻使個人無法拿(ná)地建房；建房報批辦證手續極其繁雜，使個人無法完成；地方政府規劃法規對個人自建房進行限制等。

    全面放開城鎮自建房，一是需要從中央層面出台相對法規，對個人自建房的權利進行全面保護，廢除地方政府對個人自建房設置的種種政策限制；二是降低拿(ná)地門檻，劃小(xiǎo)地塊出讓；三是全面改革規劃制度，建立與個人購(gòu)地自建房相适應的城鎮規劃體(tǐ)系；四是廢除房屋建設的面積套型限制；五是簡化繁雜的報建審批、辦證手續，清理(lǐ)昂貴的報建與辦土地證、房産證費用(yòng)；六是探索與代建、合作(zuò)建房、自建住房相适應的住房融資模式，為(wèi)代建、合作(zuò)建房、自建住房低成本信貸支持；七是禁止以公共利益的名義強拆城鎮居民(mín)住房用(yòng)以開發商品住房。

    短期政策走勢及其影響

    随着住房市場結構性過剩形勢的不斷明朗，調控政策出現由抑制住房消費到支持住房消費的方向性轉折。

    一是限購(gòu)政策相繼退出。自2011年以來相繼實行限購(gòu)的46個城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線(xiàn)城市及三亞尚在堅守外，其他(tā)于2014年均已經取消或松綁了限購(gòu)政策。

    二是針對住房改善及投機的信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人民(mín)銀行與銀監會聯合發布通知，對于已經結清購(gòu)房貸款的家庭再購(gòu)買二套普通商品住房，執行首套房貸款政策；對于已結清購(gòu)房貸款的家庭再購(gòu)買三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機構自主确定首付款比例和貸款利率水平。時隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對購(gòu)房貸款尚未結清的居民(mín)家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調整為(wèi)不低于40%。

    三是調減二手住房交易稅費，降低住房投機成本。财政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯合發布消息，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購(gòu)普通住房，免征營業稅的期限由目前的購(gòu)房超過5年（含5年）下調為(wèi)超過2年（含2年）。

    如果樓市繼續下滑，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一線(xiàn)城市在内的住房限購(gòu)政策；進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率；進一步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等；政府收購(gòu)過剩的商品住房用(yòng)作(zuò)保障房之用(yòng)；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造力度以擴張需求、減少供給等。

    限購(gòu)限貸及存量房交易稅費政策的及時調整，一方面有利于提振開發商信心，激發部分(fēn)投機及改善性購(gòu)房需求。但同時也将使公衆對經濟增速快速下滑、房地産市場過剩的猜疑得到确認，從而助長(cháng)了對房價進一步下跌的預期和觀望情緒。總體(tǐ)而言，密集救市政策的推出對于扭轉住房市場一邊倒式的看空預期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分(fēn)城市房價硬着陸有積極的作(zuò)用(yòng)，可(kě)以有效防止住房過剩城市樓市短期大起大落。這些政策在宏觀政策刺激下，部分(fēn)大城市住房成交量出現階段性放大，房價已經出現小(xiǎo)幅上調。

    在住房價格過高投資收益過低、住房供給結構性過剩的大環境下，即便政府強力刺激，短期内大多(duō)數城市房地産市場也難以重振雄風。但對于少數特大城市，宏觀刺激政策對房價上漲仍然具有相當的正向助力，需要未雨綢缪加以警惕。

                                               來源：轉自“鳳凰财經”官方微信（ID：finance_ifeng）