巨無霸房企“國(guó)家隊”要來了，房價會漲嗎？

   如果說2015年高調搶險A股的資本“國(guó)家隊”掀起過“滔天巨浪”，那麽2016年蟄伏于各地樓市的房企“國(guó)家隊”更像是洶湧的暗潮。

　　但凡現身過2016年土拍現場的地産人，無一不對央企、國(guó)企頻頻“收割”地王的淩厲手段心有餘悸，“多(duō)貴都敢拿(ná)”的狠辣做派讓民(mín)資一再淪為(wèi)陪襯。在以2015年業績排座次的房地産百強企業榜單中，央企僅占7席，随着2016年将全國(guó)多(duō)處地王收入囊中，在中國(guó)指數研究院統計的2016年131家銷售額達百億的房企名單中，央企占據19席。

　　房企“國(guó)家隊”在土地市場上的表現難免招緻非議，2016年下半年，地價果然成為(wèi)房價暴漲的重要動能(néng)，有媒體(tǐ)報道稱，國(guó)資監管部門在2016年6月“約談”了相關央企國(guó)企。

　　除去在土地市場上引人注目的表現，2016年，21家被國(guó)務(wù)院國(guó)資委允許從事房地産主業的央企中，至少有10家已經啓動内外部重組和并購(gòu)計劃，其中，中航工業、中國(guó)交建、中糧集團等“中字頭”大象起舞開唱主角，保利地産、山東魯能(néng)也紛紛随和。另外，A股136家上市房企中，有近30家發起重大重組，其中不乏央企的身影。

　　耐人尋味的是，這并不隻是房企“國(guó)家隊”自身的一次洗牌，伴随央企“做大做強”的決策要求，可(kě)以想象不久的将來，無論通過内部資源重組，或是收購(gòu)，都将催生一批巨無霸房企。

　　在當下重啓房地産調控的敏感時點，2016年一個個“合縱連橫”的案例又預示着房企“國(guó)家隊”怎樣的未來？

　　透析房企“國(guó)家隊”重組“縱橫術”

　　“縱向”收購(gòu)現閃電(diàn)速度

　　回顧近兩年，房企“國(guó)家隊”在股權層面的動作(zuò)進入了“預産期”。記者梳理(lǐ)發現，目前中建股份将地産資産注入中海地産、招商系重組都已經順利“分(fēn)娩”，中交系、中糧系等地産重組話題也“胎動”不止，到了2016年，地産重組項目“臨盆”的消息更是不斷。

　　“房企‘國(guó)家隊’的重組常見兩種形式，一是‘縱向’并購(gòu)，大企業為(wèi)了追求規模效應，尋求優質(zhì)資源進行收購(gòu)兼并；二是房企内部資源的‘橫向’整合，比如一個集團旗下有兩塊地産業務(wù)，通過架構上的整合來降低内耗，提高經營效率。”上海善法律師事務(wù)所主攻房地産事務(wù)的律師秦裕斌分(fēn)析說。

　　身處“第一梯隊”的保利地産按“成熟一批交易一批”的原則收購(gòu)中航地産就是2016年縱向并購(gòu)中的典型案例。2016年12月央企房企中的佼佼者保利地産順利接手了中航地産的9個資産包。

　　在“縱向”的并購(gòu)熱潮中，2016年房地産業最大一起央企整合案也體(tǐ)現出果斷的執行力。這場對價高達310億元、涉及總資産超過千億的整合，主角是中海地産和中信地産，2016年3月中海地産宣布将以發行新(xīn)股及轉讓物(wù)業資産的組合形式收購(gòu)中信股份重組後通過中信房地産及中信泰富擁有的國(guó)内住宅地産項目資産，整個資産交割過程雷厲風行，僅僅用(yòng)了半年便圓滿告終。

　　作(zuò)為(wèi)2016年另一樁央企重組的“超級大案”，五礦集團與中冶集團的“大婚典禮”同樣賺足眼球，盡管兩家企業都是位列世界500強的礦業大亨，但同時都對房地産開發闆塊有所涉獵。就房地産業務(wù)而言，主要承接政府保障房、安(ān)居房的中冶與專注于高端商品房開發的五礦此番合并，産生了名副其實的互補效應。

　　　“橫向”整合利益更複雜

　　從2016年的重組案例看，相比“大魚吃小(xiǎo)魚”的“縱向”并購(gòu)，一家央企内部的地産資源優化整合過程往往更加艱難。就在一口氣拿(ná)下中航工業多(duō)個資産包的前一周，保利地産偏偏在面對和保利置業這位系出同門的“孿生兄弟(dì)”整合時，遭遇了短短8小(xiǎo)時的夭折驚魂記。

　　2016年11月29日午間，保利地産和保利置業公告稱，因有重大事項或内幕消息而停牌，但投資者甚至來不及暢想，當天晚上，兩家公司就再次公告稱重組時機尚不成熟，保利地産終止了收購(gòu)行為(wèi)。

　　在外界眼中，這次曆時頗短的重組努力因為(wèi)涉及保利集團内兩個獨立平台企業間的整合，在具體(tǐ)交易方式、評估對價，還有複雜的人事調整方面，反而有着更多(duō)微妙、不可(kě)預料的難度。

　　另一個折射出“橫向”整合不易的例子是關聯公司中房地産和中交地産，同屬央企中交集團，兩家地産公司同樣經曆着一波三折的重組煩惱。2016年6月，因為(wèi)尚未與重組标的企業中交地産債券持有人達成一緻，中房地産無奈為(wèi)這樁曆時不足4個月的重組案暫時畫下了“休止符”。

　　但這并不意味着中交系地産業務(wù)重組的徹底失敗。有分(fēn)析認為(wèi)，此次重組一方面客觀上影響公司能(néng)否跻身房企的千億俱樂部，另一方面也涉及能(néng)否利用(yòng)A股上市平台操盤整個地産闆塊的戰略大局，因此，該重組應該不會終止。事實上，兩者的融合确實在悄然推進。2016年11月初，中房地産發公告稱，中交房地産集團拟委托其對中交地産進行經營管理(lǐ)。這被理(lǐ)解為(wèi)是在為(wèi)未來發起整合再次鋪平道路。

　　“納入同一上市公司，原則上整合的難度不是太大，但央企的資産整合難度往往并不因價格或股權架構，集團内部不同的管理(lǐ)人和利益主體(tǐ)紛争，或許才是難題所在。”中國(guó)房地産商會理(lǐ)事李骁分(fēn)析稱。

　　同一框架内的兩家公司想要順利整合考驗重重，而控股股東自上而下想要借殼旗下上市資産的願景也并不是那麽容易實現。為(wèi)了把廣宇發展打造成自己地産業務(wù)的上市平台，魯能(néng)集團不惜撤換其1/3高管，可(kě)惜5年兩次注資失敗，這項幾近擱淺的地産業務(wù)重組2016年第三度闖關，方案獲得了國(guó)資委的原則批準通過，但證監會最後會不會放行仍是未知數。

　　房企“國(guó)家隊”緣何重組成風

　　政策導向：央企整合做大做強

　　無論是“合縱”還是“連橫”，為(wèi)什麽2016年房企“國(guó)家隊”的重組動作(zuò)頻頻？這與來自決策層的政策導向顯然密不可(kě)分(fēn)。在地産央企發展的過程中，有三個圈内公認的曆史性節點：一是1998年的房地産市場化改革，當時可(kě)謂央企與地産的“蜜月期”，保利、遠(yuǎn)洋、華潤等部分(fēn)央企已經承擔了房地産開發的相關職責，某種程度上可(kě)以說正因享受了最初的政策優惠和市場紅利而迅速做大。  二是2010年3月的“冰河期”，時值中央對樓市過熱施以重拳調控，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發文(wén)要求除16家以房地産為(wèi)主業的央企外，78家不以此為(wèi)主業的央企退出房地産業，次年雖然又批準了5家央企“房地産牌照”，但“退房令”在當時的調控大背景下反映出監管層空前審慎的姿态導向。（轉自網絡）