調控加碼下三四線(xiàn)樓市隐憂：杠杆率大幅提升

今年春節以來，已有約15個一二線(xiàn)城市、14個三四線(xiàn)城市出台樓市調控措施，熱點三四線(xiàn)城市不可(kě)避免地加入限購(gòu)行列中。

“一季度從數據上來看是很(hěn)好的。” 4月6日，克而瑞研究中心舉辦的第20屆地産金融形勢發布會上，易居（中國(guó)）企業集團CEO丁祖昱表示，“實際很(hěn)多(duō)三四線(xiàn)城市的銷售增速遠(yuǎn)高于25%。”

不過在碧桂園營銷中心總經理(lǐ)梁曉姗看來，“政策發酵需要時間，真正顯現力量的時候可(kě)能(néng)會在第二季度。”

克而瑞研究中心統計顯示，今年前兩月房地産開發投資增速達到8.9%，為(wèi)最近三年最高，銷售面積同比也上升了25%。

然而，對于此輪三四線(xiàn)城市的繁榮，興業證券房地産首席分(fēn)析師閻常銘表示，大周期沒有變，三四線(xiàn)中期繁榮确定，但之後将是一個相對平穩的狀态。

據興業證券統計，中國(guó)房地産資産的總市值接近三百萬億，而居民(mín)儲蓄是五十萬億左右，儲蓄并非正态分(fēn)布。閻常銘指出，杠杆在三四線(xiàn)城市的作(zuò)用(yòng)非常重要。據其透露，一二月份全國(guó)新(xīn)房銷售額在10800億左右，一二月份居民(mín)中長(cháng)期貸款增長(cháng)10080億左右（杠杆端沒有考慮公積金，成交端沒有考慮二手房）。

縱向比較可(kě)發現，過去幾年杠杆率在50%-70%，今年到了80%。“這表明今年杠杆用(yòng)得非常多(duō)。今年一二線(xiàn)城市成交面積同比增長(cháng)了25%，但是統計的三十個核心城市成交面積負增長(cháng)4%，所以杠杆跑到哪裏去了？到三四線(xiàn)城市去了。”

“錢在買房”

近期有分(fēn)析師梳理(lǐ)了所有商業銀行高管在去年中期業績會上的發言，得出政府調控的路徑：第一步是降息；第二步分(fēn)兩次降低首付比例，一次是2015年9月之後，一次是2016年2月份，在此環境下三四線(xiàn)城市的房價同比數據也開始變好；第三逆向引導按揭利率；此後通過限購(gòu)，把資産擠向三四線(xiàn)；再就是貨币化安(ān)置。

年初以來，面對環一線(xiàn)熱點城市需求外溢帶來的三四線(xiàn)市場繁榮，不少房企早已經籌謀搶位。事實上，自去年7月三部委聯合發布到2020年要建設一千個小(xiǎo)鎮的目标之後，不少開發商早已湧進熱點城市群小(xiǎo)鎮建設和産業新(xīn)城的發展大軍當中。

“這一輪開發商進入三四線(xiàn)，不少都是選擇城市中心，且規模适中的土地，這是比較正确的戰略。”LBN董事總經理(lǐ)杜勁松表示。

閻常銘指出，此輪市場資産重新(xīn)配置中，三四線(xiàn)城市的機會有可(kě)能(néng)對于房企來說非常重要。“這一波中國(guó)房地産的徹底繁榮，包括三四線(xiàn)的向好都是由加杠杆而來，這是每個國(guó)家在利率市場化、金融自由化過程中必然的命。”

閻常銘研究發現，全球所有國(guó)家的商業銀行在利率市場化和金融自由化之後隻能(néng)被動大幅度增加按揭貸款占總貸款的比例，在資産配置上大幅度向按揭貸款傾斜。否則嚴重者或許會産生如美國(guó)八十年代時整個銀行業的危機。

因此他(tā)認為(wèi)，銀行資産配置帶來房地産大牛市，是“錢在買房，不是人在買房”。

三四線(xiàn)中期繁榮

閻常銘指出，回顧過去，2011年、2012年商業銀行對于按揭的态度，以及當時對核心城市房産價格的影響，杠杆是非常重要的。

業内一個共識是，去庫存不是短期内可(kě)以完成。閻常銘認為(wèi)，國(guó)家金融市場 化、利率自由化過程中，就是房地産向上大周期。具體(tǐ)到個體(tǐ)感受上，則會認為(wèi)房地産優于其他(tā)資産。因此對于個人而言，銀行如果給按揭，就會影響資源配置。

但閻常銘同時指出，當前國(guó)内三四線(xiàn)城市的繁榮是逆市場化的表現。“三四線(xiàn)如果不去庫存，房地産價格沒有止跌的話，後果非常嚴重。”

有券商做過三四線(xiàn)城市調研，顯示“用(yòng)按揭支付去庫存”是一個普遍現象，很(hěn)多(duō)按揭利率優惠幅度比數據統計還要大。

“如果沒有貨币寬松，也無法帶來全國(guó)資産的平均配置。比如，2011年溫州是所有縣級市裏商業銀行系統最安(ān)全的城市，商業銀行不良比率僅0.37%。但是房價連續下跌了43個月，而2014年按揭違約案例中，更多(duō)是以房地産作(zuò)為(wèi)抵押的其他(tā)貸款大量違約。在此環境下銀行把房屋作(zuò)為(wèi)抵押物(wù)收回，但房屋價格處于下行通道中，實則無法變現。”上述人士指出。

閻常銘直指，三四線(xiàn)城市的繁榮屬中期繁榮，此輪三四線(xiàn)城市樓市行情由加杠杆而來，如果讓房價加速上行，達到一個高位，銀行資産配置無法形成正向循環，會非常危險。

他(tā)同時稱，當前三四線(xiàn)城市限購(gòu)的同時，對這些城市的土地供應也要相對緊縮，防止出現供給嚴重大于需求的局面。（轉自網絡）