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經濟觀察報 | 郭海飛張斌 李佳萱 楊磊

近日，任志(zhì)強在接受經濟觀察網記者獨家采訪時，反駁了房地産市場“拐點”說，并詳細闡釋了其認為(wèi)房地産市場長(cháng)期向好的原因，以及其獨特的“房地産周期”與“養豬”理(lǐ)論，養豬和房地産開發有着什麽樣的關系？豬肉價格和房價又有着什麽樣的漲跌規律？

經濟觀察網:有一種觀點是，現在存銷比超過20的城市都有十幾個，有的城市消化庫存超過十年。目前房地産市場是不是供應确實過剩？

任志(zhì)強：什麽是存銷比？存銷比是按當月的銷售量來計算的，如果按上一年的銷售量計算，你看看他(tā)說的存銷比對嗎？是因為(wèi)銷售量下降了，所以存銷比上漲了。

比如說北京一年有13萬套房子，一個月一萬套，我們現在6萬套房子的庫存，那也就是不到6個月消化。如果現在一個月的銷售量突然下降成3000套了，那就變成要20多(duō)個月才能(néng)消化，感覺好像很(hěn)可(kě)怕。

應該按常态來計算，一年、兩年時間裏平均每個月銷售一萬套，6萬套就是6個月，我個人認為(wèi)6個月的庫存是不夠的。正常情況下，應該12個月的存量是比較合理(lǐ)的。

而且我們計算為(wèi)存量的房子不是真正的存量，隻是有銷售證的房子，但是房子很(hěn)可(kě)能(néng)剛達到基礎正負零，還沒竣工。我們現在說名義上庫存5億多(duō)銷售量，可(kě)是銷售量不是5億多(duō)。如果銷售不好，我可(kě)以放慢建設速度啊。08年，萬科(kē)不就是工程到基礎正負零就停工了嘛。

我們通常按今年的總銷售量來算，比如說去年是12個多(duō)億的銷售量，總庫存量是5億多(duō)平方米，這個比例大概是2.4吧，這個量我個人覺得大了點。

經濟觀察網：有觀點認為(wèi)，按照商品房開工口徑來看，中國(guó)千人建設套數2000年是5，到2011年已經突破20，即使在美國(guó)、加拿(ná)大、德(dé)國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本等國(guó)家的城市化高度進程之中，除韓國(guó)、日本以外，一般沒有超過12的，所有國(guó)家都沒有超過14；2011年中國(guó)的千人建設套數，已經達到了35套，說明中國(guó)房地産供應過剩。你怎麽看？

任志(zhì)強：千人指标和開工量是兩個概念，通常不以開工量計算，是以竣工量計算，之間有着巨大的時間差。比如說開工1000萬套房子，在美國(guó)大部分(fēn)是當年開工當年竣工，除了集合式公寓，中國(guó)不是，我們一年竣工量是開工量的27%，27%是什麽概念呢(ne)？不到開工量的1/3，那就是說大大縮小(xiǎo)了供應量。

另外，我們說的千人指标是指市場化的商品房。但實際上計算在内的有相當一部分(fēn)不是市場化的房子，其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大于50%，實際的商品房占家庭戶數的比例就隻有3%。比如通州，商品房和保障房就是各占一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分(fēn)配的，它和市場沒關系，這種保障性住房就應該從千人指标裏扣掉。

從北京去年的土地供應可(kě)以看出來，去年北京商品房土地供應大概完成了60%的計劃任務(wù)量，保障性住房完成了125%，因為(wèi)土地供應計劃商品房和保障房分(fēn)别是800公頃和850公頃，大緻是1：1的關系，但是土地供應結果卻是保障房多(duō)出了150公頃，商品房和保障房變成了四六開的比例。

經濟觀察網：你覺得目前房地産市場銷量下滑、價格下降的主要原因是什麽？

任志(zhì)強：我覺得對現實房價影響最大的是信貸，是個貸收緊。從今年一季度數據看，房地産開發貸沒有減少，反而是增加了。但是影響房地産銷售最大的是個貸，2008年那次也是因為(wèi)個貸出了問題，2011年的時候也是個貸出問題。

銀行個貸政策對市場的影響遠(yuǎn)大于限購(gòu)政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可(kě)支付能(néng)力，會大大提高購(gòu)房的實際成本。我們最簡單的計算辦法，就是100萬的貸款，0.75和1.1倍利率就差了25萬，我房子降20萬，買房絕對值還是增加了5萬，房子降10萬，你買房成本就增加十幾萬。從我個人看來，取消這些非市場化的因素，包括執行個人購(gòu)房按揭貸款利率優惠，是非常重要的。

經濟觀察網：你覺得過去十年房價不斷上漲的主要原因是什麽？

任志(zhì)強：應該說過去房價多(duō)少次暴漲，都是因為(wèi)不合理(lǐ)的調控吧。我為(wèi)什麽在過去十年屢次能(néng)把房價走勢都判斷對？就是因為(wèi)它是一個非常不市場化的狀态。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會出現一個暴漲。我判斷去年房價暴漲是因為(wèi)前年的供給嚴重不足，所以我知道在這個時候會暴漲。

但因為(wèi)大家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給，所以暴漲一年之後供給就增加了。如果完全市場化的時候，市場自己會調節，我覺得房價有上有下，在不同城市是很(hěn)清楚的一個市場供求決定價格的狀态。

毛病就在于我們過去都是用(yòng)非市場化的手段去壓價，而從來不是用(yòng)增加供給。我經常用(yòng)豬肉來舉例子，在豬肉供給少的時候，政府就拼命的補貼，按道理(lǐ)說豬肉供給少的時候價格就上來了，你不補貼他(tā)也會養豬。但是補貼完的結果呢(ne)？豬肉價格又掉下去了。所以中國(guó)豬肉波動越來越厲害，如果以波動周期來看，陳雲時代是6年波動一次，到朱镕基時代是3年，到溫家寶時代是1年，到今年是兩個月就波動一次。

所以今年豬肉價格“三起三壓”了，現在老百姓又開始殺豬了，殺豬就導緻供應減少。養豬跟房地産不一樣，養豬農民(mín)是認賠了，我殺豬就算了，房地産是我不認賠，盡管降價我有一些損失，但我還沒到認賠的時候。

養豬需要繼續投入，要不它就死啦。但房子不需要再繼續投入，所以養豬和買房不一樣。房子可(kě)以爛尾，過一段時間，供給調整完了，房價漲起來了，我再建，這就是供給，供求關系。

但過去十年，我們從來不考慮這個問題，政府總是在行政幹預。現在房地産供給增加了，但是行政幹預并沒取消。按道理(lǐ)說，供給增加的時候，行政幹預就該取消了，但是行政幹預并沒取消，取消行政幹預現在還被稱為(wèi)“救市”，大家還反對呢(ne)。反對者的理(lǐ)由似乎就隻是為(wèi)了從非理(lǐ)性上或者是從感情上希望把房價打壓下去。

從市場經濟理(lǐ)論來看，造成房價上漲的原因和結果是什麽呢(ne)？是因為(wèi)你不理(lǐ)智造成的。如果把行政幹預取消以後，房地産市場就恢複正常了，你就不用(yòng)管它了，房價該高它就高，該低它就低，哪個地方供應多(duō)，哪個地方價格就下去了。供應多(duō)價格下降，市場就平衡了，那麽供應少的地方價格高，市場就會增加供給。

經濟觀察網：近日，媒體(tǐ)報道，國(guó)土資源部将暫停對外發布全國(guó)供地計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。

任志(zhì)強：房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線(xiàn)，2003年以前，我們每年大概房價上漲大概3.5%，收入增長(cháng)九點幾，所以2003年的時候，我們測算全國(guó)房價收入比是最低的，隻有3.89。

限制土地紅線(xiàn)以後，2004年就是“8.31”大限，開始土地招拍挂，之後房價就一路上漲。後期的房價上漲都和土地供應過緊有關，當然也和貨币有關。現在很(hěn)多(duō)人認為(wèi)房價上漲隻是因為(wèi)發票子，最主要的還是因為(wèi)土地供應過緊。

現在為(wèi)什麽土地價格不下去？如果是拐點，土地價格會下降。2008年，我們看到最先下跌的是土地價格，08年土地價格下跌，是因為(wèi)07年土地上漲得太快。2007年11月，中央經濟工作(zuò)會議提出“兩防”，防止投資過熱、防止通貨膨脹，所以這時候土地價格開始下跌，然後房價開始下降。

但是2009年，房價大漲的時候，為(wèi)什麽沒人買地呢(ne)？是因為(wèi)原來地壓了一大堆呢(ne)！這是供求關系問題。所以09年土地價格并沒有高速上漲，到10年土地才上漲，土地一上漲又推高房價上漲，這時候又開始壓這頭。10年房價漲得很(hěn)快，然後11年、12年又開始限購(gòu)。

房價上漲的同時，土地供應卻下降了，所以生産就下降了，生産一下降，我就知道去年房價一定會漲。我是根據供求關系判斷的。

所以漲到現在的結果，就是去年房價漲的同時大家買了大量土地，供應開始增加。因為(wèi)房地産和養豬都有個滞後效應，養豬是9個月一個周期，3個月小(xiǎo)豬，6個月成豬，180天出欄，房地産是三年或者兩年才“出欄”，所以它至少要滞後一年半。我們現在快的9個月開工，12個月可(kě)以買房，至少滞後一年多(duō)，現在正是一年多(duō)周期的時候。

去年土地供應從負變正，房地産供應在今年開始增加，在部分(fēn)地區(qū)供求關系實際上是轉化了，轉化的同時你又沒有取消抑制需求的因素，就出現“認賠”了。

所以年初的時候，我提出警告，去年庫存增加，是供求關系轉化的一個表現。我不認為(wèi)所有庫存都一定是真實庫存，庫存裏頭可(kě)能(néng)分(fēn)為(wèi)兩類，一類是永遠(yuǎn)賣不掉的庫存，比如說遠(yuǎn)郊區(qū)、鄂爾多(duō)斯，這種地區(qū)在城鎮化相當長(cháng)一段時間内是消化不掉的，是“死庫存”。

另外一部分(fēn)庫存，是不斷增加的新(xīn)庫存，這些新(xīn)庫存實際上是決定當地房地産市場的供貨。現在大部分(fēn)過去供應量比較穩定、沒有出現太短缺的城市，房價反而沒有大幅度下降，過去供應短缺、房價上漲比較高的城市，當供給增加後開始出現下降。

我們城鎮化速度每年增長(cháng)一點幾，可(kě)是去年房地産投資增長(cháng)的速度是十幾、二十幾，暫時追不上，但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我們為(wèi)什麽這一波老是不平衡？是因為(wèi)這邊老是壓着，它就不平衡。要是完全市場化，市場就自我調節了。

什麽是拐點的概念？拐點是一直向下，如果你下來上去，上去下來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點，是吧？房地産現在也這樣。畢竟160多(duō)個城市房價還在往上漲。

從全國(guó)平均來看，局部地方可(kě)能(néng)有下降，局部地區(qū)可(kě)能(néng)有上漲，還是個波動關系，不是所有城市全都垮了。從大的背景來看，我們的GDP還是在保持6%以上的增長(cháng)。從全世界房地産泡沫破滅的規律來看，都沒有在經濟高速增長(cháng)的情況下出現，都是在經濟低速增長(cháng)的時候出現，比如說增長(cháng)2%、3%，可(kě)能(néng)會出現房地産泡沫破裂，或房價會出現下跌，那可(kě)能(néng)是宏觀經濟導緻的問題。

經濟觀察網：支撐房價上漲的因素還有哪些？

任志(zhì)強：在世界各地發生房地産泡沫的時候，城化率是什麽情況？我們城化率很(hěn)低，而且在不斷地補充城化率，日本、美國(guó)都是城化率很(hěn)高的城市，出現房地産泡沫是因為(wèi)它們沒有後續外來的大量補充人口。

一個新(xīn)的說法，美國(guó)這次出現房地産危機的一個重要原因是，布什要通過3000萬人的移民(mín)計劃沒有通過導緻的。這3000萬移民(mín)如果轉為(wèi)正式美國(guó)居民(mín)的話，美國(guó)的房子不夠用(yòng)。中國(guó)現在後續的補充人口還多(duō)着呢(ne)，房價跌了，進城的人更多(duō)，後一波是不是會暴漲？

另外人口結構中家庭分(fēn)裂在加速。适齡結婚的人口高峰仍在持續，23歲年齡人囗的最高峰在2015年，如果5年後的28歲結婚，就是2020年，這一段時期家庭分(fēn)裂速度是加劇的。家庭分(fēn)裂速度加速的時候，在全世界任何一個國(guó)家，都是房價上漲的，都是供求關系在短期之内可(kě)以平衡，但是長(cháng)期之内還需要不斷的波動。人口老齡化加速，也讓家庭分(fēn)裂加速。五普與六普的數據中一代人為(wèi)家庭居住的比例從27%增長(cháng)到38%。

最後，消費結構也正在發生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，到去年商品房銷售額已經達到8萬億，食品銷售額還是5萬多(duō)億，2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升并加速。從家庭個人來說這個比例變化，住房消費是越來越多(duō)，有1000塊消費可(kě)能(néng)800塊錢吃飯，到你收入1萬塊錢的時候，你絕不會拿(ná)8000塊錢去吃飯。在美國(guó)食品消費已經在第四位了,我們的住房消費也可(kě)能(néng)慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國(guó)際相比，我們住房消費比重還有3倍的增幅餘地。

經濟觀察網：那你對現在的房地産市場怎麽看，你看好嗎？

任志(zhì)強：我當然看好啦！你們别搞錯了，開發商如果不看好中國(guó)的房地産，他(tā)就不幹了，因為(wèi)這個投資一失敗就崩啦。所以我一再強調他(tā)不是養豬，那個豬周期短，這個是長(cháng)周期的。