房屋土地使用(yòng)權到期後怎麽辦？

  回顧4月份民(mín)生新(xīn)聞，其中最令人印象深刻，也飽受議論的，莫過于發生在溫州，關于部分(fēn)市民(mín)因土地使用(yòng)年限到期或即将到期，必須繳納占房價總額約三分(fēn)之一土地出讓金的新(xīn)聞，于是關于土地使用(yòng)權到期的消息迅速擴散開來，引發了公衆的普遍關注。本文(wén)就對于房屋土地使用(yòng)權期限問題，進行全面的解讀。
    溫州當初的務(wù)實造成了今天的尴尬
    1990年，國(guó)務(wù)院針對當時突出的城鎮國(guó)有土地使用(yòng)權出讓問題出台了《條例》，核心内容是國(guó)家作(zuò)為(wèi)土地所有者，可(kě)以向土地使用(yòng)者出讓土地使用(yòng)權，其中居住用(yòng)地出讓最高年限為(wèi)70年，這也是70年産權的最早由來。
在《條例》頒布後，溫州如同其他(tā)城市一樣開始實施國(guó)有土地使用(yòng)權出讓工作(zuò)。但溫州市政府很(hěn)謹慎也很(hěn)務(wù)實：把最高70年年限調整為(wèi)20年到70年，土地出讓金根據年限分(fēn)類繳納。
    當時的務(wù)實造就了今天的尴尬：溫州比其他(tā)城市都更早的迎來了土地年限到期的問題。本來并不尴尬，但中央不給明示，法律沒有依據，到期的土地該怎麽處理(lǐ)呢(ne)？
    事實上，早在很(hěn)多(duō)年前，關于土地使用(yòng)年限到期的問題就擺在了中央最高層的面前。不過，誰都不願意觸動這個極為(wèi)敏感的議題，于是就這麽懸而未決了許多(duō)年。
    期間，中央曾出台過《物(wù)權法》，然而在修訂法律時，也是刻意回避了土地到期的難題，隻是非常模糊的規定：住宅建設用(yòng)地使用(yòng)權屆滿的，自動續期。而關于土地權續期是有償還是無償？可(kě)以續期多(duō)久？戶主依據什麽标準繳費？所有的疑難都沒有在《物(wù)權法》裏明确規定。
    效仿香港，深圳已有到期先例
    世界上的絕大多(duō)數國(guó)家，尤其是西方國(guó)家，土地都屬于私有産權，而非國(guó)有和集體(tǐ)産權，之所以有土地出讓年限之說，還要從一個故事開始講起。
    早在溫州之前，土地使用(yòng)年限即起源于深圳，而深圳又效仿香港，而香港之所以創造了土地使用(yòng)年限是因為(wèi)彼時的香港面臨着政治歸屬的議題。
    香港回歸，本質(zhì)上來講就是個土地出讓年限到期的問題。香港的回歸表明，英國(guó)購(gòu)買香港的土地使用(yòng)權到期後，中國(guó)進行了無償的收回。而深圳也很(hěn)聰明的領會了這一點：2011年，深圳南山區(qū)金桃園大廈一期業主被政府告知，大廈土地出讓年限期滿後政府将無償收回金桃園大廈地塊使用(yòng)權，地塊上的建築及其他(tā)附着物(wù)也由政府無償取得，而這件事也被看作(zuò)是商品房到期被收回的首個案例。
    而在實際執行過程中，深圳市政府又采用(yòng)了柔性的處置方式：到期的物(wù)業自動續期，補交地價即可(kě)延長(cháng)土地使用(yòng)年限。事實上，深圳已經面臨了大量物(wù)業到達年限或即将到達年限的問題，對于這些問題，均是采用(yòng)補交地價延長(cháng)土地使用(yòng)年限的方式進行的。
    深圳模式，或引發大量的土地後遺症
    深圳市政府的嘗試為(wèi)中央提供了一個土地使用(yòng)權到期的解決思路，但這個思路卻會導緻一系列嚴重的問題：
    住宅用(yòng)地和商辦用(yòng)地等本來有着不同的土地出讓年限，但現在意義不大了，就連所謂的70年産權意義也不大。住宅用(yòng)地開發的住宅和商辦用(yòng)地開發的公寓之間，如何厘定界限也成了問題。
    當土地出讓年限自動續期時，土地使用(yòng)權和土地所有權的事實差距已經不大。
    不同産品類型的土地使用(yòng)權大小(xiǎo)不一，别墅和高層之間對土地的占用(yòng)也有着天壤之别，厘定之間的差異又是個問題。
    當然，問題還遠(yuǎn)不止這些。我們從香港學(xué)來土地出讓年限，或許我們也應該學(xué)的更徹底些：香港規定土地使用(yòng)權到期後，沒有續期權利的土地，統一可(kě)再續期50年，且無須繳納一次性地價，每年隻需繳納應租值3%的年租金。
    但顯然地方政府并不願意這樣做，也不敢這麽做。因為(wèi)這樣不僅會觸及到地方政府的稅收問題，也牽扯到土地姓私還是姓社的敏感話題。
    據說早在《物(wù)權法》制定之時，就有專家提出這樣的方案，但引發很(hěn)大争議，最終的結果就是擱置争議，等待後人來解決。
    現在問題來了，後人真能(néng)解決麽？這不禁讓人想起了有關小(xiǎo)産權房的話題，後人複後人，後人待何時？難題留後人，房事必蹉跎。