從港媒喊出“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”，到外資投行野村抛出“樓市崩潰論”，僅僅兩個多(duō)月。而“數年如一日堅持預報樓市即将崩盤”的謝(xiè)國(guó)忠最近也笑了，走過十年牛市的中國(guó)樓市這次“似乎”“真的”挺不住了。

就在剛剛過去的“五一”小(xiǎo)長(cháng)假期間，全國(guó)54個城市樓市持續“遇冷”，總成交量同比下降32.5%。多(duō)名業内人士紛紛表示，房地産拐點已基本确立！

對此，中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院副院長(cháng)劉勝軍發表了自己的看法：局面固然兇險，但以中國(guó)的複雜現實而言，任何簡單的預測都顯得過于單線(xiàn)條。重要的不是結論，而是邏輯。

以下便是劉勝軍看待房地産危機的邏輯：

1、中國(guó)房價泡沫嚴重嗎？

如果以房價收入比衡量，中國(guó)一線(xiàn)城市30～40倍的房價收入比全球罕見，美國(guó)次貸危機之前的房價收入比也不過5倍。如果按照房地産存量價值占GDP比重衡量，中國(guó)的比重已經超過美國(guó)次貸危機和1997年亞洲金融危機，與日本泡沫經濟頂點接近。但别忘了中國(guó)房價泡沫的特殊性：首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列，這意味着銀行抵禦房價下跌能(néng)力很(hěn)強。

2、過去幾年為(wèi)何房價越調越高？

作(zuò)為(wèi)一種資産，房價價格受供求關系影響，而高達200％的M2/GDP比例形成了巨大的投資需求，樓市成為(wèi)吸納流動性的超級“池子”。中國(guó)的資本賬戶管制，加劇了這一局面。股市的無能(néng)，更使得房地産成為(wèi)投資首選，進入了“買－漲－再買－再漲”的上升通道。

3、為(wèi)何這次房價頂不住了？

與前幾年相比，當下的房地産供需格局并未發生顯著變化，貨币依然超發、資本賬戶依然管制、股市依然無能(néng)。唯一變化的是房地産企業的資金鏈。自2010年以來，中央嚴格限制銀行向房地産開發提供貸款，這導緻房地産企業被迫從影子銀行融資，在不斷出台限制性規定導緻房地産市場凍結的情況下，過高的影子銀行融資成本使房地産企業不堪重負。這才是房地産企業被迫降價的真正原因。最近資金鏈斷裂的“甯波興潤置業”銀行貸款24億元、非法吸收公衆存款7億元。盡管房地産屬于高利潤行業，但也難以長(cháng)期承受20%-30％的影子銀行債務(wù)成本。

4、房價會崩盤嗎？

從全球經驗看，房地産價格極易形成泡沫，泡沫越大，就越脆弱。一旦形成負面預期，連鎖反應就會出現：其一，幾乎所有的人都承認房價太貴，因此大多(duō)數人會樂于看到房價下跌（多(duō)套房持有者畢竟是社會上的少數），并推遲購(gòu)房計劃；其二，過去十年房産牛市形成了驚人的炒房獲利者，抛售以保全利潤或是明智之舉；其三，中央氣勢如虹的反腐風暴，令官員急于脫手房産，因為(wèi)房産屬于“顯性資産”。

劉勝軍早在2012年10月就提出，“房價應該這樣調控：把貪官抓了，房子拍賣了，房價自然暴跌！”最近王石也承認“反腐就是最大的調控”。因此，中央在推動房産聯網等問題是不得不謹慎表态。

5、政府希望房價下跌嗎？

中央政府希望房價下跌，以緩解公衆對高房價的不滿情緒。地方政府顯然不希望房價下跌，因為(wèi)一半左右的地方财政收入來自于土地出讓金。樓市凍結，對地方政府而言可(kě)是“斷奶”之痛。即使在前幾年中央不斷出台“國(guó)x條”打壓房價之時，地方政府也是陽奉陰違、見招拆招，利益使然。當然，無論中央還是地方政府，都不會希望房價崩盤。

6、房價崩盤的後果有多(duō)嚴重？

在大多(duō)數全球金融危機中，房價崩盤都是一個極其危險的危機觸發器。1990年日本金融危機如此，1997年亞洲金融危機如此，2008年金融危機更是如此。這既源于房地産的巨大規模，也源于房地産與金融的串聯。

在中國(guó)當今的三大潛在風險點（地方債務(wù)、房地産泡沫、影子銀行）中，房價泡沫處于核心位置：1)信托公司約四分(fēn)之三的資金，其餘則來自銀行；2）2013年，房地産完成固定資産投資占全國(guó)固定資産投資四分(fēn)之一；3）全國(guó)财政收入超過三成、地方财政收入50%以上來自房地産；4）全國(guó)信貸資金近三成及影子銀行資金四分(fēn)之三流向房地産。盡管單純的房價下跌不至于引發金融危機，但中國(guó)各種風險已陷入交織纏繞的兇險局面（too connected to fail）。

7、大中小(xiǎo)城市房價泡沫有何不同？

目前房地産市場分(fēn)化趨勢日趨明朗：越往基層的城市，房價下跌壓力越大。其一，小(xiǎo)城市經濟結構簡單，地方政府更倚重房地産經濟。審計署2013年的審計表明，在省、市、縣、鄉四級政府中，2010年縣級政府占債務(wù)總額26.53%，至2013年6月已上升至28.18%。政府層級越低，政府負有償還責任的債務(wù)占比越高，截至2013年6月，全國(guó)省級、市級、縣級和鄉鎮政府負有償還責任的債務(wù)占比分(fēn)别為(wèi)34.23%、66.44%、78.49%和84.18%，縣級和鄉鎮政府債務(wù)的剛性償付壓力很(hěn)大。其二，小(xiǎo)城市房地産企業規模小(xiǎo)，更難以從銀行、股市、信托獲得融資；其三，小(xiǎo)城市最有購(gòu)買力的人群（官員、富豪）通常都選擇去省會、京滬廣深、悉尼加州買房，購(gòu)買力向大城市集中。

8、政府該救市嗎？

從公平角度出發，政府不應救市，因為(wèi)房價下跌有利于弱勢群體(tǐ)。但問題在于，中國(guó)房價已經錯過了平穩下跌的機會窗，目前的下跌很(hěn)可(kě)能(néng)是不跌則已、一跌驚人，帶來系統性風險甚至金融危機。政府應該及早出手，穩定預期，防止崩盤。一旦房地産崩盤，經濟全盤皆亂，三中全會改革的推進也将失去有利的經濟社會環境。

9、如何救市？

由于自身利益與房地産休戚相關，地方政府不待中央發令已經開始救市：安(ān)徽銅陵：放寬公積金貸款條件、購(gòu)房獲補貼；廣西南甯：廣西北部灣經濟區(qū)内北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民(mín)家庭可(kě)參照南甯市戶籍家庭政策在南甯市購(gòu)房；江蘇無錫：在無錫市購(gòu)買成套商品住宅達60平方米以上，且在本市有穩定工作(zuò)的人員，準予落戶……更多(duō)敬請期待。

但這些措施效果有限，在普遍看空的大趨勢下，難以扭轉社會預期。問題的關鍵依然在于房地産企業的資金鏈困局。

10、接下來會發生什麽？

那些預言中國(guó)經濟、金融危機的人屢屢落空，關鍵在于他(tā)們習慣性忽視中國(guó)政府的力量。政府既有意願、也有能(néng)力做出幹預。首先，中國(guó)政府極其關注社會穩定，不會容忍事情演變到全國(guó)性危機進而不可(kě)收拾的程度；其次，中國(guó)的政府具有抛開法律程序而快速行動的能(néng)力，這與發達國(guó)家形成鮮明對比。這種能(néng)力不利于創新(xīn)，但應對危機卻是有效的。

可(kě)以預期以下演變階段：1）地方政府第一輪救市：以減少過去幾年出台的限制性規定（例如限購(gòu)令）為(wèi)主；2）地方政府第二輪救市：加大救市力度，給予購(gòu)房者稅費減免的激勵（過去就這麽做過）；3）中央政府開展第三輪救市：降低銀行存款準備金，放寬銀行對房地産企業貸款的限制。